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搜码网高手坛九龙仓直陈降价逻辑: 当心城镇化

更新时间:2019-10-21

  日前,九龙仓中国地产发展有限公司以极迅猛速度,在常州、杭州等地执行多盘降价,业内瞩目,九龙仓迅速反应,并称之为“业务而非政策上的策略”,中长期仍看好中国市场。

  不过,九龙仓地产内地掌舵人周安桥坦承,一些城市的供应量过大、供应节奏过快,确超出了房企意料。在某种程度上,可视作是城镇化进程中的陷阱,并称“今后的投资会更加谨慎”。王中王论坛www27792com

  九龙仓是老牌港资房企中非常特殊的一个。内地房地产业进入快跑时代,很多进入内地的港资,仍然恪守香港的囤地高利模式。九龙仓则以更灵活的身段,与诸多内地房企合作开发,甚至先后参股绿城、远洋和龙湖。

  一些观察者甚至认为,以九龙仓为代表的港资开发商,将来会越来越像内地房企背后的金主,以钱袋子与本地优势资源对接。

  “我们抱着开放态度,但合作与否要看具体情况。”九龙仓中国地产主席周安桥说,合作让九龙仓“更接地气”。

  周安桥:我们现在看起来,也许是当年地买贵了。在大家都会降价的情况下,我可能先下手为强,比你早降一个礼拜我就赢得了一个礼拜的空间,比你多卖100套总比少卖100套好。这是业务上的策略,而不是政策的策略。

  因此千万不要误会我们进入全面减价,我们是根据不同的市场,不同的产品以及对未来12个月的判断进行调整。这个调整比较敏感的是涉及到成本。但在某些地方我亏本也要考虑。反过来,有的地方我觉得赚5000太少,我要赚8000,我可能要涨,这是一个业务的问题,而不是政策的问题。我们总体方向还是看好的,当然也会再分时间段。五年、三年、一年还是一个月。这两个月我们在观望,与对方说自己文化低用什么词语合适。我们在等,感觉地方政府应该出台一些松绑政策。怎么松,松多少,我不知道。

  周安桥:在表面上看来,经济发展好的地区,按说正常的情况下房价是随着经济的发展上升的。但是也会有房价不上升的情况发生。在过去这么多年城镇化的推动,有点自发的因素。齐齐哈尔鹤舞飞翔第二套mp3下载怎么下载个别地区供应量过剩,在一个很短的时间内同时推了很多的土地,配套各方面没有跟上,形成房价上不来。

  我们在选择土地的时候,也确实免不了受一些传统的观念影响,到一个城市看它的人均GDP,看它的房价。但这样以后做了一个决定,一定不会错吗?也不是,比如说我买进一块地,觉得我是唯一的,没想到三个月以后又有五块地卖出去了。因此政府也好,地方政府也好,我们一起检讨,是不是供地太多,配套不齐,十个地方都建住宅而没有医院、学校、商场。所以外面批评过去的城镇化会造成一些所谓空城、鬼城。但是作为发展商来讲,也不能抓住一点说中国城镇化都失败了。但是我们会更小心的选择未来新进的城市。

  刚有朋友想给我介绍项目,我说其实最安全的是老城改造,它拆迁很麻烦,成本很贵。但是盖了房子,市场问题不大。如果离开这里20公里以外,房子盖的更好,但是市场不稳定。在城镇化概念发展中,我们看到了巨大商机,但是不知道怎么迈出这一步。在未来的城镇化里面,有很大机会也有不少陷阱。

  经济观察网:有人说,如何理解内地市场,融入并实现发展,对港资房企是很有意思的话题。你怎么看?

  周安桥:香港做地产,一直确实有一个不成文的规矩,土地越放越值钱,而且香港没有土地增值税。所以放十年可能涨3倍、5倍、10倍。有时候卖掉的还不如不卖,卖掉了变成现金不一定买的进一块土地。所以香港发展商过去比较喜欢放长线做地产,不着急。在内地来讲,这二三十年以来,大部分所谓成功的地产商是靠快速周转的,其中最大的问题是内地有土地增值税。比如你赚了两亿,可能税要付掉很多。所以一年赚2个亿和五年赚4个亿我们算一下,前面那个更好。这个确实对我们需要深刻的反思。

  合作的对象越来越多以后,他们的做法影响了我们。这个东西想学容易,真的学起来又很困难。往往内地的公司在拿地之前已经有方案了,方案做的很细,关系也都打好了,他可以在出乎意料的情况下就可以拿申请,甚至在不是很合法的情况下动土。罚点钱也无所谓,他算大账。这些对我们香港公司来讲,想也不敢想。

  周安桥:90%以上都是成功、愉快的。少数不怎么成功,但保持愉快。这里面我觉得最重要的几个事情,第一就是所谓的态度。首先立足于为什么要合作。你们问到综合体,我态度就比较骄傲,不需要跟别人合作。但是反过来住宅,我们确实觉得,我们不如内地发展商,你们叫接地气、掌握市场,掌握消费者的品味、习惯。

  周安桥:我们对合作抱着一个开放的态度,但没有特定说非要跟谁或不跟谁合作,要看情况。举个例子,比如我们在某个城市看中一块地,报名以后没有人抢,我就单独开发了。如果还有其他7、8家报名,有一两家是我们老相好,如招商、中海、万科,我们就不抢了,大家合作。还有比如我们并没有看到一块地,对某个市场不太了解,这些朋友主动找到我们,想合作。还有一些情况复杂些,同时三四个人看中要合作,我们内部还要经过很痛苦的选择。

  周安桥:在我们的合作中,绝大部分都是让对方操盘,他出总经理。一般一讲到合作你出总经理我出副总经理,你做总经理我做董事长,针锋相对。而我们合作,董事长我们做,总经理他们做,但是很多情况下,我们没有副总经理,可能在财务上有一个制约,派一个财务总监。这也是很公平的,两个君子合作,本来数字都是可以公开的,对方一般也很愿意接受。信任是一个合作的很重要的因素。

  当然我们也会参与市场、售价、定位判断,但以尊重合伙人为主。如果合伙人对市场不了解,对定位没有把握,我不应该跟他合作,或是我合作了一次以后知道他这个人不行的,下次就不跟他合作了。

  周安桥:我觉得合作里面有一个很重要的,就看有没有回头客。合作也是同样的道理,能够跟一个对手合作一次两次三次,甚至现在有一家公司在短短几年间有10个项目合作了。

  在重庆跟中海合作,是一个经典例子,第一个项目他60我们40,第二个项目我们55他45,第三次我们50对50。所以我们开董事会很有趣,讲商业地产就是我们主导,讲住宅他们主导。我们认为这就已经到了合作的最高境界。

  周安桥:跟绿城的合作,是一个特殊的情况。像这种机会,我们不会企盼很多,如果再有的话当然也愿意,但是不太容易。要入股一个优秀的公司,同时原来管理层抱有欢迎态度,又拿到第二股东的权益,而且没有付出所谓过高的代价,非常难得。就像我们拿一块地一样,又要好地,又要好城市,又要好价钱,这是一个偶然的情况。至于其他两家其实股份相对稍微比较小的,都是5%、6%、7%左右,各有一些小故事。搜码网高手坛,只能这样讲,我们不积极主动在市场上找这个机会。